ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין
אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים, מיסוי מקרקעין, מקרקעין
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
מאמרים נבחרים
מכירת מגרשים בהרחבות מושבים וקיבוצים לפי החלטה 1180 בטרם חלוף 5 שנים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
שלושה בתי מגורים בחלקת המגורים בנחלה
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים נבחרים
מוכרים נחלה - היזהרו מפיצול בתמורה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מוכרים נחלה - היזהרו משיפוץ בית המגורים בעת המכירה!!!
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
תחומי עיסוק
"עידן הנחלה המהוונת", החלטה 1523
משרדנו מתמחה בניתוח ויישום החלטות מועצת מקרקעי ישראל ומלווה אגודות ובעלי נחלות בהליך יישום החלטה 1523 המסדירה את ההוראות ביחס לקביעת הזכויות למגורים בחלקות המגורים בנחלות.

משרדנו מקיים ימים מרוכזים לבעלי תפקידים וערבי עיון במושבים בכל הקשור ליישום החלטה 1523 במסגרתם נערכים דיונים מעמיקים בסוגיות הקשורות להחלטה
1523 וההשלכות שליישום ההחלטה על בעלי נחלות ואגודות.
המשרד פיתח תהליך עבודה קולקטיבי ופרטני ליישום החלטה 1523 במסלול "דמי כניסה" 3.75% + מע"מ, מסלול "דמי כניסה" 3.75% + מע"מ והשלמה ל- 33% + מע"מ עבור פיצול מגרש מנחלה, מסלול "דמי רכישה" 33% + מע"מ, מסלול "הנחה" 20% + מע"מ, מסלול "התחשבנות מחדש" לעסקאות שבוצעו לאחר 9.6.11 ובמסגרת זו מלווה מושבים רבים ובעלי נחלות ביישום ההחלטה במסלולים השונים. במושבים באזור עדיפות לאומית א', ב' וקו עימות קיימת הנחת אזור עדיפות לאומית למעט על תשלום 3.75% + מע"מ.

תהליך העבודה להכנת משבצת האגודה והנחלות ליישום החלטות 1311 ו- 1523 כולל מספר שלבים:
  1. 1.בשלב הראשון ובכדי לעמוד בתנאי הסף ליישום ההחלטות יש ללמוד את מצב המבנים בנחלות, ולצורך כך אנו עורכים מספר ימים מרוכזים במזכירות המושב אליהם מוזמנים על ידי האגודה בעלי נחלות המעוניינים להשתתף בתהליך יישום החלטות 1311 ו- 1523.
  1. 2.כל בעל נחלה מביא עימו את "תיק הנחלה" שכולל את היתרי הבניה של המבנים בנחלה, טופס 4 למבנים, מפה מצבית עדכנית בה מופיעים כל המבנים בנחלה (בהיתר ולא בהיתר), אישור זכויות מרמ"י, אישור על הרכב הנחלה מהאגודה, הסכם חכירה, צוואה (ככל ומדובר ביורשים), צו קיום צוואה/צו ירושה, פירוט של שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה, הסכם רכישה של הנחלה במקרים בהם הרכישה בוצעה לפני ואחרי 9.6.11, קבלות על תשלומים בגין תוספות בנייה/פיצול מגרש מנחלה וכן קבלה על תשלום דמי הסכמה.
  1. 3.במפגשים האישיים אנו בוחנים את המצב התכנוני והמשפטי של הנחלה, מצב הבינוי בפועל בהתייחס להיתרי הבניה, מצב שימושים חורגים וחריגות בניה ונותנים ייעוץ ביחס להסדרת מבנים בהתאם להחלטות רמ"י, בכדי שניתן יהיה לעמוד בתנאי הסף ליישום ההחלטות. כמו כן,נבחנים הצרכים העתידיים של הנחלה בנושא בינוי, פיצול, הורשה, בעיות במשפחה וכו'.
  1. 4.בעלי הנחלות שיימצאו אצלם שימושים חורגים וחריגות בנייה יידרשו לפעול להסדרת המבנים בנחלה באמצעות הוצאת היתרים או הריסה או השבה למצב בהתאם להיתרים, בכדי שניתן יהיה לשתף אותם בתהליך העבודה ליישום ההחלטות, כאשר ניתן להם ייעוץ כיצד לבצע את ההסדרה.

  1. 5.בנחלות בהם קיימים שימושים חורגים וחריגות בניה, לא ניתן יהיה לבצע תהליך עבודה ליישום ההחלטות אלא בכפוף להסדרת המבנים בנחלה.
  1. 6.רמ"י עשויה לדרוש "דמי שימוש" עבור תקופת העבר (כיום עד 7 שנים) במקרים בהם קיימים שימושים חורגים ועל כן יינתן לבעלי הנחלות הייעוץ הנדרש לרבות הסיכונים הקיימים בגין תביעות ו/או תשלום דמי שימוש.
  1. 7.במפגשים חותמים בעלי הנחלות על מערכת המסמכים לצורך יישום החלטות 1311 ו- 1523 (בהתאם למסלול שיבחר על ידי בעל הנחלה "דמי כניסה" או "דמי כניסה" + השלמה לפיצול או מסלול הנחה 20% או "דמי רכישה" או "התחשבנות מחדש") ונמסר המידע הנדרש ביחס למסמכים להשלמה, אותם יש לקבל מהרשויות, לרבות מפת מדידה עדכנית בהתאם להנחיות רמ"י שתיערך על ידי המודד של המושב שיכין את מפות המדידה עבור כל הנחלות. במפגשים נבחנים הצרכים של בעלי הנחלות, לרבות בנושא 3 בתים נפרדים ופיצול מגרש או שני מגרשים מהנחלה ובהתאם יסומן קו גבול ה- 2.5 דונם של חלקת המגורים.
  1. 8.בסיום התהליך ייחתמו שלושה חוזים:
  1. 9.1הסכם חכירה לדורות בין בעל הנחלה לבין רמ"י - ההסכם מקנה זכויות חכירה לתקופה של 49 שנה ועוד שלוש תקופות אופציה של 49 שנה כל אחת.
  1. 9.2הסכם בין האגודה לרמ"י מתחדש כל 5 שנים לגבי השטחים הבאים:

  1. 9.2.1שטחים המיועדים לצרכי ציבור - עד שיוחלט אם להקצותם למועצה האזורית, או לוועד המקומי או לאגודת המושב.
  1. 9.2.2שטחים מתוכננים לתעסוקה - במסגרת מספר הדונמים המותרים לשימוש על ידי אותו הישוב, אשר טרם מומשה הזכות בגינן, בכפוף להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1455.

  1. 9.2.3חלקות א' של נחלות אשר לגביהן קיימת מניעה לחתימה על חוזה פרטני במקרים כלהלן:חלקות א' של נחלות בהן קיימים שימושים לא מוסדרים, נחלות בהן זהות בעל הזכות אינה ברורה, נחלות לא מאוישות (למעט ביישובי נגב ובגליל בהם 5 נחלות לא מאוישות יכללו בחוזה לדורות), משקי עזר ובתים מקצועיים.

  1. 9.3חוזה חכירה לדורות בין האגודה לרמ"י - החוזה יחול על יתרת שטח המשבצת (לגבי השטחים החקלאיים בלבד), לתקופה של 49 שנים, עם  זכות חידוש לשלוש תקופות נוספות של 49 שנים.
  1. 9.עם החתימה על הסכמי החכירה לדורות, יחתמו שטרות חכירה והזכויות יירשמו בלשכת רישום המקרקעין ע"ש בעלי הנחלה. במקרים בהם התצ"ר לא נרשם לא ייחתם הסכם חכירה אך יינתנו ההטבות לפי המסלול שנבחר בהחלטה 1523.
אישור תצ"ר ותב"ע חדשה למושב:

  1. 10.האגודה תבחר מודד לצורך ביצוע מדידות של הנחלות להכנת תצ"ר לרישום חלקות א' בשלמות בלשכת רישום המקרקעין וכן להסדרת גבולות הנחלות.
  1. 11.בתהליך המדידה תתבצע מדידה בחלקות א' של הנחלות והגבולות יסומנו על ידי המודד.
  1. 12.בתהליך המדידה נבקש להסדיר את החריגות בגבולות הנחלות, דרכי גישה משותפות, זיקות הנאה ונטפל בהליכי גישור במחלוקות בין חברים בכל הנושאים הנדרשים בכדי להגיע להבנות ביחס לגבולות ולסכסוכים הקיימים מזה שנים.
  1. 13.לאחר שיסתיימו תהליך המדידה והליכי הגישור, יחתמו בעלי הנחלות על מפות המדידה, כך שניתן יהיה לרשום את הזכויות בחלקות א' בהסכמה בלשכת רישום המקרקעין.
  1. 14.בתהליך המדידה תיערך מפת מדידה בהתאם לדרישות רמ"י לצורך יישום החלטה 1523 עבור כל נחלה בנפרד כולל סימון קו גבול 2.5 דונם ולצורך הגשת הבקשות עבור בעלי הנחלות, ביחד עם כל מערכת המסמכים הנדרשים על ידי רמ"י.
  1. 15.האגודה תבחר אדריכל לצורך הכנת תב"ע שתתאים ל"עידן הנחלה המהוונת" ותכלול את כל המרכיבים הנדרשים עבור משבצת האגודה והנחלות ליישום החלטות רמ"י (1311, 1523, 1458, 1316, 1445) לרבות: שלוש יחידות בשלושה מבנים + יח"ד הורים, הגדלת קיבולת הבנייה, שימושים לפל"ח, שימושים נלווים לחקלאות, פיצול מגרשים מנחלות באמצעות תשריט חלוקה בסמכות ועדה מקומית, הגדלת חלקות המגורים ל- 2.5 דונם, דרכי גישה וכו'.
  1. 16.בסיום תהליך התצ"ר חלקות א' של הנחלות יירשמו בשלמות בלשכת רישום המקרקעין ולאחר החתימה על הסכם חכירה לדורות הזכויות ביחס לחלקה א' יירשמו ע"ש בעלי הנחלות בהתאם להסכם חכירה לדורות לפי החלטה 1311 שייחתם בין בעלי הנחלות לבין רמ"י.
אישורי מס לרישום בטאבו:

  1. 17.רישום זכויות החכירה מצריך קבלת אישורי מס הואיל ומדובר בחכירה לתקופה שמעבר
    ל - 25 שנה (הגם שלא מדובר בחכירה מהוונת בשל
    ב זה). לאור העובדה שרמ"י לא גובה כספים בשלב זה, לא צפויים להיות תשלומי מס רכישה בשלב זה.
  1. 18.יובהר, כי תיתכן מחלוקת עם רשויות המס בשלב זה באשר לסוגיית השווי. כמו כן, תיתכן חבות במס רכישה לגבי בעלי נחלות שרכשו את הנחלה אולם לא דיווחו על הרכישה לרשויות מיסוי מקרקעין.
  1. 19.בשלב זה נפעל מול רשות המיסים לקבל את אישור המיסים הנדרשים לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
  1. 20.בשלב רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ביחס לחלקות א' של הנחלות וחתימה על הסכם חכירה לדורות בין בעלי הנחלות לבין רמ"י, לא יחול תשלום לרמ"י.
יישום החלטה 1523:

  1. 21.לאחר שיושלם השלב הראשון ובעלי הנחלות יירשמו כבעלי זכויות "חכירה לדורות", יתבצע תהליך של מעבר מזכויות "חכירה לדורות" בחלקה א' של הנחלה לזכויות בחלקת המגורים בהתאם להחלטה 1523 בהתאם למסלולים הקבועים בהחלטה.
  1. 22.האגודה סוברנית להחליט אם לבצע הליך קולקטיבי של יישום החלטה 1523 במסלול של "דמי כניסה" וככל ויוחלט שלא לבצע הליך קולקטיבי היישום של ההחלטה בהתאם לאחד המסלולים יתבצע באופן פרטני על ידי בעלי הנחלות, כל אחד בהתאם לצרכים הקיימים והעתידיים של המשפחה.
  1. 23.לצורך יישום החלטה 1311 ו- 1523 קיימת דרישה מצד רמ"י לעמוד בתנאי הסף: הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה, תשלום חובות עבר ("דמי שימוש"/דמי חכירה"/"דמי היוון"), רישום חלקות א' בשלמות בלשכת רישום המקרקעין (ניתנה הקלה כך שניתן להתחיל בתהליך כאשר המושב בתהליך רישום תצ"ר).
תהליך משולב יישום החלטה 1311 + 1523:

  1. 24.בעל נחלה שיקבל החלטה כבר בשלב הראשון כי הוא מעוניין ליישם את החלטה 1523 במסלול "דמי כניסה" או "דמי רכישה", תוגש עבורו בקשה ליישום החלטה 1523 בהתאם למסלול שנבחר על ידו.
  1. 25.יישום החלטה 1523 כולל את יישום החלטה 1311, כך שבסיום התהליך, ייחתם הסכם חכירה לדורות בהתאם לנוסח החלטה 1311 וכן הנספח בהתאם להחלטה 1523 שיקנה לבעל הנחלה את ההטבות לפי החלטה 1523, בהתאם למסלול שנבחר על ידו.
  1. 26.בתהליך העבודה מול בעלי הנחלות יינתן ייעוץ משפטי בהתאם לצרכי בעל הנחלה ומשפחתו בכל הקשור לביצוע פיצול מגרש אחד או שניים מהנחלה, בהתאם להוראות התב"ע החדשה שתאושר במושב או במועצה. בעלי הנחלות יקבלו ייעוץ לגבי מערכת ההסכמים המשפחתית עליה יש לחתום במסגרת הבנייה של הילדים בנחלה, פיצול מגרשים, חתימה על הסכם ממון, הסכם בין דורי, עריכת צוואה שיותאמו לתהליך הכניסה ל"עידן הנחלה המהוונת" (עריכת צוואות והסכמים בהתאם לצורך יתבצעו בהליך נפרד לכל משפחה).
  1. 27.במקרים בהם לא תהיה היענות של כל החברים או שיהיו חברים שבנחלתם יימצאו חריגות בניה או שימושים חורגים ולא יהיו נכונים להסדרה, ניתן יהיה לבצע את התהליך עבור חלק מבעלי הנחלות.
  1. 28.יישום החלטה 1523 והיוון הזכויות בחלקת המגורים כרוכים בתשלומים לרשות מקרקעי ישראל, כאמור לעיל ("דמי הכניסה" או "דמי הרכישה"). בגין תשלומים אילו ישולם מס רכישה בשיעור של 6% מגובה התשלומים, מהטעם שמדובר ברכישת "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין. משרדנו יטפל בדיווחים לרשות המיסים ובקבלת אישורי המיסים.
  1. 29.בסיום התהליך בעלי הנחלות שיישמו את החלטה 1523 יחתמו על נספח להסכם החכירה לפי החלטה 1523 ובהתאם למסלול שנבחר על ידם ויקבלו את ההטבות שמקנה ההחלטה.
  1. 30.במקרים בהם לא נרשם תצ"ר (חלקה א' לא נרשמה בשלמות בלשכת רישום המקרקעין), לא ייחתם הסכם חכירה והזכויות לא יירשמו בלשכת רישום המקרקעין, אך יינתנו ההטבות לפי המסלול שנבחר, כאשר הזכויות בלשכת רישום המקרקעין יירשמו לאחר שיושלם רישום התצ"ר.
פיצול מגרשים מנחלות:

  1. 31.לאחר יישום החלטה 1523, הליך פיצול מגרש/ים מהנחלה יהיה מאוד אטרקטיבי לאור הפחתה משמעותית של עלויות הפיצול לסך של 33% + מע"מ + היטל השבחה + מס רכישה. במושבים באזורי עדיפות לאומית תינתן הנחת אזור על גובה דמי הפיצול (בגין דמי הכניסה להחלטה בסך של 3.75% לא תינתן הנחת אזור עדיפות). במושב באזור עדיפות לאומית "קו עימות" לא יחול תשלום נוסף לאחר תשלום  "דמי כניסה", בגין פיצול מגרש מנחלה. יחול תשלום היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה.
  1. 32.האגודה נדרשת לבחון את מדיניות התכנון של המושב כאשר היא רואה לנגד עיניה שלוש יחידות בכל נחלה (פיזור במושב של "שכונות הרחבה קטנות") ובהתאם לכך להסדיר תכנית בינוי כללית למושב שתיתן ביטוי למצב של שלוש יחידות בשלושה מבנים בכל נחלה, עם אפשרות לפיצול של שני מגרשים מהנחלה, בסמכות ועדה מקומית עם תשריט חלוקה.
  1. 33.תכנית הבינוי תקבע הוראות ביחס לפיצול מגרשים מנחלות, הכנת דרכי גישה, תשתיות, חניות, הסדרת דרכים משותפות וזיקות הנאה וכו'.
  1. 34.המטרה היא לאפשר לאגודה שליטה על תהליכי הפיצול של מגרשים מנחלות, בכדי לשמור על מדיניות התכנון של המושב ולצורך כך לקבל החלטה באסיפה הכללית שתחייב את בעלי הנחלות, שמבקשים לפצל מגרש מנחלה, להגיש את התב"ע שהוכנה על ידם לאישור אדריכל המושב שיאשר כי התב"ע מתאימה לתכנית הבינוי של המושב.
  1. 35.יש לשים לב, כי במרכז הארץ לא ניתן לערוך ועדות קבלה לרוכשים של מגרשים שיפוצלו מהנחלות ומערכת ההסכמים תסדיר את הסוגיות שעולות בנושא זה.
  1. 36. בתהליך העבודה משרדנו צבר ניסיון רב בעבודה מול רמ"י ומול ועדות התכנון ונכון להיום נפתחו עשרות תיקים ליישום החלטות 823 ו- 1523 בתהליכי עבודה קולקטיבי ופרטני והדרך להתקדם ביישום
    ההחלטות פתוחה בפני כל בעל נחלה.


תחומי עיסוק נוספים
אגודות שיתופיות
מגזר חקלאי מושבים
עידן הנחלה המהוונת, החלטה 1523
גישור במגזר החקלאי
ליטיגציה במגזר החקלאי
רשות מקרקעי ישראל
מגזר חקלאי קיבוצים
מיסים
נדל"ן
יצירת קשר
שם :*
מייל:*
טלפון:
פרטים:*
הצטרפות לרשימת התפוצה של המשרד
שם :*
מייל:*
* הנני מסכים/ה לקבל לכתובת המייל הנזכרת למעלה עדכונים ומידע בנושאים הקשורים לתחומי עיסוקו של המשרד.
 פרופיל המשרד |  תחומי עיסוק |  צוות המשרד |  מאמרים |  טיפים |  פרסומים וקטעי עיתונות |  קישורים |  יצירת קשר
ליבוביץ, שער ושות' - משרד עורכי דין
סניף ראשי - מגדל V Tower , בני ברק - רחוב בר-כוכבא 23, מגדל V Tower, קומה 10, בני ברק, טל. 03-5751531, פקס. 03-5751530
סניף צפון - רחוב ארלוזורוב 25, בית עמציון, קומה 4, עפולה
. email: avigdor@lieblaw.co.il
...
powered by law-info - עורכי דין מידע משפטי